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谈婚论嫁被要求“房产加名”:了解这四类情况的“代价”后再决定 ...

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发表于 2019-12-7 16:05:27 | 显示全部楼层 |阅读模式


「1」婚房加名,闹得婚没结成

小李今年31了。三年前谈了个女朋友小菲,俩人感情挺好,双方父母都见过了,也都对对方比较满意。后来两家人商量了一下,孩子年纪也都不小了,差不多就把婚结了。
小李爸妈就他这一个孩子,对孩子结婚这事儿特别上心。为了不让孩子生活有太大压力,就全款给儿子买了套房子,写的小李的名字。但是就因为这套房,本来父母心意,却让孩子的婚没结成。


领证之前,小菲的父母提出一个条件:把女儿嫁过去,得在房本上加上小菲的名字。既然双方组建家庭了,那就不能区分“你我”,加上名让女儿也有安全感。
小李听到这个要求很不高兴:第一,房子确实不是自己出钱买的,用的是父母的钱,如果全是我自己挣的,全花你身上都不带皱眉头的;第二,俩人要真奔着过日子去了,要分那么清楚么?
小李问过小菲:是你的意思么?小菲不置可否,但话里话外能听出她也有这个意思。小李一冲动,跟小菲吵了一架:“婚爱结不结。结,就一块住。不结就拉倒!咱们有本事自己挣钱再买房,我爸妈的钱别惦记!”
就这样,小李态度很坚决,小菲家那边口气也一直不软。本来好好的一对儿,因为房子问题,彻底闹僵了。期间小李找小菲谈过几次,甚至想过给父母打个“欠条”,就当是借的钱买的,婚后俩人一块儿“还债”,还是无果……
「2」房子“加名”的风险



房子的加名、更名、过户等是一个比较普遍发生的问题,毕竟很多人半辈子的奋斗就为了有一套属于自己的房子。
我们先按照他们的逻辑,从时间、出资、登记人要素详细分析一下:购买这个房子的时间是在小李结婚前,而且是小李的父母全款出资,登记在小李个人名下,这对于小李来讲,是完全属于小李的个人财产。
第一,父母全款出资买了房子,房产证登记的是小李的名字,最终的结果就是房子属于父母对孩子的赠与,作为孩子的个人财产。
第二,如果把房子再加上女方的名字,视同为是对配偶的赠与,房子就变成了夫妻共同财产。如果是婚后加名,从加名的费用上比较低,就是一些工本费的费用,但是可能面临的风险就是,一旦夫妻之间产生争执、闹到要离婚的地步,房产的一部分就要分出去了,这部分涉及的数额是巨大的。
所以,小李的想法是,加名意味着父母给的钱有“流失”的风险。
「3」四种房产“加名”的情况和结果

当然不是所有人都会遇到小李这种情况,但是发生的例子也不在少数。小李是还没开始就已经结束了。
不管提出加名的是男方还是女方、也不管房款的实际出资人是不是父母,最普遍的理由是“要有安全感”,“加上我名字是爱的体现”。无论是出于什么目的,是对生活稳定的保障,还是对于个人“耗费青春”的补偿,这里我都无意去评判、鼓励或者反对。
配偶、或者准配偶的“加名”分为四种情况。这里从出资额度、加名时间、加名方式与费用、最终份额等方面,做一个详解:
情况(一):婚前一方全额买房,婚后加名
这种情况下,加名之前的房子是个人财产,不管购房一方的钱是自己的、还是父母给的。结婚后加上配偶的名字,就视同为一方对另一方的赠与,房子属于夫妻共同财产
房子上加上配偶的名字,从办理手续上不麻烦,拿着房产证、结婚证、身份证直接去不动产登记中心办理加名,费用主要就是工本费和印花税,以百元计,不算太多。
这种情况下,注意,不意味着房子中二人的份额是各占一半儿。如果出现离婚情况,如果二人有协议,按照协议来;没有协议且有争议,是通过法院判决来决定的,按照购房款的来源、房屋的实际居住情况,对于家庭贡献程度等三个因素作出评估(这个评估没有太多量化、客观的评估标准),一般倾向于购房人。
情况(二):婚前一方贷款买房,婚后加名,共同还贷
这种情况下,房产证加名首先必须要经过银行同意。因此,要先去银行办理一个抵押变更手续。为什么需要这个动作?
一是我国《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人没有经过抵押权人同意,不得转让抵押财产。也就是说,银行作为抵押权人,没同意你变更抵押人(房屋产权人),你是不能随便变更的。
二是可能会涉及到房贷的利率问题。银行会调查加名方的个人情况,例如征信情况、是不是有房产等,会直接影响到贷款的成本费用。所以,有的银行在没有偿清贷款的情况下,是不允许加名的。
涉及到的费用也不是很多,以“百”为单位计算。
加名之后,如果发生离婚情况,首付部分仍然属于婚前购房人,已偿还贷款部分、房子增值部分作为夫妻双方共同财产,贷款部分作为夫妻共同债务。一般的处理方式是,婚内已经偿还的部分和房子增值部分,视为双方的共同财产按照各自份额比例进行分割,房子归属于婚前购房人,由其继续承担贷款。
情况(三):婚前一方全额买房,婚前加名
这种情况下,男女双方并没有夫妻关系,属于“非亲属”之间的过户。如果加名,只能走赠与或者买卖的方式。这里涉及到的费用就比较高。
赠与或者买卖,都可以按照份额给。这种方式下,其实相当于二手房交易了。


(1)如果走买卖,以“卖”给对方的份额为计算基数,需要缴纳的费用包括:
契税+[增值税]+[个人所得税]
其中:

  • 契税。向加名方征收。如果对于加名方是唯一住房,税率是1%(出售份额≤90㎡)或者1.5%(出售份额>90㎡);如果不是唯一住房,按照3%征收契税。
  • 增值税。在房子不满两年的情况下,向出售方征收。税率为5.6%左右。
  • 个人所得税。在不“满五唯一”的情况下(包括满五不唯一、或者不满五),向出售方征收。税率为出售份额的1%、或者当初买房价格和现在出售价格之间差额的20%(取高)。
  • 其他费用。包括登记费、工本费等,百余元左右。
(2)如果走赠与,因为赠与的对象属于“非亲属”,费用主要包括:
契税+增值税+印花税+个人所得税+[公证费]


  • 契税。向加名方收取,按照3%税率征收。
  • 增值税。计算方式同买卖。
  • 印花税。按照赠与双方各自万分之五,合计1‰征收。
  • 个人所得税。由加名方支付,20%税率。
  • 公证费。如果做赠与公证,按照当地公证处收费标准支付。
加名之后,因为加名方已经实际支付了费用,意味着已经实际拥有了房屋中约定的产权。今后涉及到财产分割,就按照份额进行分配。
情况(四):婚前一方贷款买房,婚前加名,共同还贷
这种情况下,首先跟情况二的手续一样,也要经过银行同意变更抵押人手续才行。同时,也只能通过赠与或者买卖的方式增加另一方的名字,计算方式同上。
在涉及到离婚、财产分割问题时:
(1)债务的承担。离婚后房屋的产权人归谁,谁承担债务。
(2)包括首付部分、已偿还的贷款、房屋增值等三部分在内,均作为夫妻共同财产,按照各自所占份额进行分割。
「4」结语

房产加名,有些人会把它作为检验婚姻的一个标准。加与不加,这里不做任何建议,主要看当事人自己的意思。需要提示的一点是,综合评估好房产“加名”的好处、可能带来的风险、成本费用的高低等因素后,再做决策,毕竟房产的价值巨大。
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发表于 2019-12-7 15:14:04 | 显示全部楼层
我们现在住的房子就是老公婚前自己(非父母)买的,只剩一小部分贷款没还,他前后提出好几次要加我名,我都拒绝了,我妈知道后总说我傻这个跟我的性格有关系吧,无愧于心,是我的座右铭,如果接受,自己总感觉心虚,不自在,也有点担心未来公婆知道后,影响家庭和谐,反正我也不图什么,综合考虑,索性放弃,多一事不如少一事。当然,我也不能否认,每次拒绝后我自己心里也是有一点遗憾的,毕竟也不是啥圣人……
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发表于 2019-12-7 15:28:36 | 显示全部楼层
我以前相亲了一个男的,他的房子是爹妈买的名字也是爹妈的,他只有住的权利,只是付了首付,每个月还贷款,我的房子是家里买的,没有贷款而且还是我自己的名字,他说让我把我的房子卖了让我做生意,去住他的房子,婚后要和他父母住一起,他说他父母身体不好,住一起我可以照顾他父母,这样他出差去就放心,当时我只觉得好笑,还从来没有谁和我这样说过,他还经常出差还加班,工资还没我的高,我不出差也不加班工资比他高,而且我父母都有退休金,也不用我超心,相处了一个星期吧,真心不合适,但是毕竟是亲戚介绍的,我不能说的太过分,我就说三观不合,他死活不同意,还来我单位上找我,给我打电话发微信,各种骚扰…低质量的婚姻不如高质量的单身
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发表于 2019-12-7 15:43:52 | 显示全部楼层
加名就意味着不同程度的财产外流,关键要选种风险最小的
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发表于 2019-12-7 15:59:08 | 显示全部楼层
男人如果婚前全额买房、或者婚后自己还贷款,女方不用出一分钱,可以不加女人的名字。如果是两人一起还贷款,必须加名
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发表于 2019-12-7 16:13:15 | 显示全部楼层
婚姻法应修改为:婚前全款购房加不加名都是婚前财产,以杜绝某些人没结婚先想人家的财产
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